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A Alienação Fiduciária e seu impacto no leilão de imóveis


A alienação fiduciária é uma forma de garantia para pagamento de dívidas que consiste em um devedor (fiduciante) que aliena o imóvel ao credor (fiduciário) a título de garantia, assim a propriedade do imóvel é transferida ao credor fiduciário em caráter resolúvel, condicionada ao pagamento da dívida.


Caso haja o inadimplemento da alienação pelo devedor fiduciante, opera-se a consolidação da propriedade plena no patrimônio do credor fiduciário.


Com a popularização dessa forma de garantia na compra de imóveis, houve um aumento considerável de imóveis que vão a leilão gravados com alienação fiduciária, causando muitas dúvidas e receio aos possíveis interessados.


Assim, no leilão judicial de imóveis gravados com alienação fiduciária, é preciso ficar atento que são levados apenas os direitos que o devedor fiduciante possui sobre o imóvel, de modo que o interessado deve sempre verificar alguns pontos antes de arrematar esses direitos, como:


- Saldo devedor da alienação fiduciária

- Fruto da arrematação irá quitar integralmente a alienação e os demais credores


Se existir saldo devedor da alienação e o fruto da arrematação não for suficiente para quitar, ainda, não houver nenhuma decisão do juiz no processo informando que essa dívida não ficará a cargo do arrematante, é necessário ter atenção redobrada, pois a jurisprudência não possui um posicionamento pacificado sobre o tema, podendo o arrematante dos direitos acabar se sub-rogando nos direitos e obrigações do devedor fiduciante referente ao saldo remanescente ou, a depender do entendimento do juiz, poderá ser admitida a aquisição originária, sendo determinada a baixa da alienação.


Como dito, a jurisprudência acerca da transferência da propriedade plena em leilões de direitos ainda não é pacificada nos Tribunais Superiores, porém, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento dominante que a arrematação judicial se trata de aquisição originária da propriedade, assim, entende-se que deve ser transferida ao arrematante a propriedade plena do imóvel, e não somente os direitos.


Enquanto no caso dos Leilões Extrajudiciais, estes acontecem quando há o inadimplemento da própria alienação fiduciária pelo devedor fiduciante, ocorrendo assim a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário (Banco), que após cumprir a exigências da Lei nº 9.514/1997, poderá levar o imóvel a leilão extrajudicial.


Em ambos os casos, a assessoria jurídica de um escritório especializado em leilões é essencial para dar segurança a arrematação.




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